图表：全国冷库重点

来源：中研普华研究院

冷库作为冷链物流中保鲜储藏环节的重要工具，关系到多个细分市场领域。其中，第三方物流企业多冷库需求最大，而食品加工企业需求最小。

图表：冷库需求主要来自六大类型企业

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上图中六个领域中的企业对冷库需求较大，它们的冷库需求主要因为：一是由于业务异地扩张，需要新的分拨仓;二是现租冷库合同到期或即将拆迁;三是季节性业务需求，临时需要冷库进行周转;四是出现新的入局者，重点城市需要冷库网点支撑。

冷库需求日益增长，而冷库租赁市场的集中领域与需求集中领域相近。据不完全统计，2018上半年全国冷库可出租面积超过330万平米，同比增长12.1%。出租冷库范围主要集中在北上广深，以及湖北、山东、江苏、辽宁、山东、河南等地。(图中颜色越深表示需求量越大)

图表：全国冷库重点可出租区域情况

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图表：冷库需求热图和冷库出租热图对比

来源：中研普华研究院

通过冷库需求热图和冷库出租热图对比，可以看出国内冷库供需格局有以下特点：

1.供需

北上广等城市供需两旺。

福建、浙江、贵州、河南等地需求旺盛且冷库存量不足。这些主要为二线省会城市，将面临新一轮经济的快速发展和消费升级，未来冷库市场将进一步扩大。

湖北、湖南、山东等省市冷库相对过剩。首先在冷库的经营方面，要找准定位做到差异化。其次冷库过剩不仅仅是因为需求少，也可能是因为冷库本身满足不了需求。

2.价格

北京独一档。北京冷库本来就相对紧缺，加上去年底开始的持续对非合规资质冷库的整顿关停，导致北京冷库资源紧俏，价格自然水涨船高;

上海、南京、广州、深圳、海口、昆明等地冷库价格相对较高。其中前四个属于典型的一线或准一线消费城市，随着政策环境趋紧，冷库价格将进一步上涨。后两个城市由于自然气候以及产地属性等因素，冷库价格也趋于高位。

大部分城市波幅不大，供需平衡。价格都在2.5-3元之间，但像杭州、天津、成都、重庆等城市，随着需求的增加，冷库价格有上涨空间。

少部分城市冷库价格不高。例如像银川、呼市、太原等，主要原因是消费升级速度相对较慢，经济水平一般，冷库市场不规范造成的。

2、冷库建筑结构与特点

冷藏冷冻库主要用于食品的冷冻加工及冷藏，它通过人工制冷，使室内保持一定的低温。冷库的墙壁、地板及平顶都敷设有一定厚度的隔热材料，以减少外界传入的热量。为了减少吸收太阳的辐射能，冷库外墙表面一般涂成白色或浅颜色。因而冷冻库建筑与一般工业和民用建筑不同，有它独特的结构。

冷藏库建筑要防止水蒸气的扩散和空气的渗透。室外空气侵入时不但增加冷藏库的耗冷量，而且还向库房内带入水分，水分的凝结引起建筑结构特别是隔热结构受潮冻结损坏，所以要设置防潮隔热层，使冷藏库建筑具有良好的密封性和防潮隔汽性能。

冷冻库的地基受低温的影响，土壤中的水分易被冻结。因土壤冻结后体积膨胀，会引起地面破裂及整个建筑结构变形，严重的会使冷库不能使用。为此，低温冷库地坪除要有有效的隔热层外，隔热层下还必须进行处理，以防止土壤冻结。

冷冻库的楼板要堆放大量的货物，又要通行各种装卸运输机械设备，平顶上还设有制冷设备或管道。因此，它的结构应坚固并具有较大的承载力。低温环境中，特别是在周期性冻结和融解循环过程中，建筑结构易受破坏。因此，冷冻库的建筑材料和冷库的各部分构造要有足够的抗冻性能。

总的来说，冷藏冷冻库建筑是以其严格的隔热性、密封性、坚固性和抗冻性来保证建筑物的质量。

3、冷库的发展趋势分析

(1)降低风险合建合营冷库是趋势

合建、合营冷库可提高冷库经营抗风险能力，降低单方前期投资金额，实现双方优势互补，因此成为很多价值观相同的企业的选择。尤其是甲方客户第三方具备专业冷库运营能力的企业共同投资合营冷库，不仅能放心的存储货物，也能避免冷库前期招租不利带来的风险。

合建合营的不局限于双方共同出资，也可以是一方拿地一方投资等。

(2)目前现有多数冷库不能满足小散订单，需求弹性仓是趋势

据统计，越来越多的小批量订单对冷库需求旺盛，而它们的特性往往是碎片化的、无规律的，会随着季节、地域、订单等发生变化。

文章来源：《中国水产科学》 网址: http://www.zgsckx.cn/zonghexinwen/2022/1213/616.html